资料来源:经济观察家
良好的基本面,良好的信用评级以及具有竞争力的管理和产品已日益成为房地产公司的关键资产,这在融资中得到了体现:一些房地产公司已逐渐从信用债券市场中消失,一些房地产公司已在继续前进。。债务优势得到加强。
作者:田国宝
领导
一||一家中型房地产公司。尽管近年来存在还本付息的风险,但它始终能够采取诸如借出新贷款,偿还旧贷款,中止土地购置以及提高销售回收率等行动。换取更少的杠杆。
II ||尽管房地产公司之间的融资利率绝对差距进一步缩小,但内部结构在2021年仍存在分歧。红色房地产公司以及中小型房地产公司的融资利率较低。相对较高。
Ⅲ||自2019年以来,监管部门一直在关注银行贷款流入房地产的情况,尤其是在2020年下半年。随着三大红线和两个上限的出台,房地产融资受到限制。不同地区,从供应方和市场方的角度。
截至3月10日,国内住房抵押贷款债券发行总额为2324亿元,比去年同期增长60%,比2019年同期增长40%以上。
在一家房地产公司的财务部门工作的苏勇个人认为,一些房地产公司发行普通公司债券或息票的难度越来越大,而且从2020年开始存在成本缺口。与1月份相比,M?rz的成本有所增加。
但是,其他房地产公司的债券发行并未发生任何重大变化,到2021年,少数公司的融资成本甚至在下降。支持房地产公司融资的条件系数降低了销售规模的权重。大型房地产公司可能无法获得资金,小型住房公司可能无法筹集资金。
一家证券公司的分析师做出了类似的结论:尽管一段时间以来资金水平相对宽松,但自2021年以来发行债券的成本普遍上涨,与此同时,房地产金融的差异也越来越明显。不仅反映在利率上,还反映在资金是否可以投入以及资金可以投入多少上。
良好的基本面,良好的信用评级以及具有竞争力的管理和产品已日益成为房地产公司的关键资产,这在融资中得到了体现:一些房地产公司已逐渐从信用债券市场中消失,一些房地产公司已在继续前进。。债务优势得到加强。
发行困难
长期以来,提高杠杆率和扩大规模一直是房地产行业的重要措施。然而,自2019年以来,随着房地产融资的不断收紧,特别是自2020年第四季度以来,一些房地产公司等待发行债券的时间越来越长融资变得越来越困难。
一家证券公司的上述分析师告诉《经济观察报》,尽管近年来存在还款风险,但一家中型房地产公司始终能够通过借入新款并中止购置土地并增加土地来偿还旧款。恢复销售。并采取其他行动以换取更少的杠杆。
然而,自2020年下半年以来,该公司已申请发行多只债券,但未收到任何反馈,这时该公司的债务期限相对较高,一些进入转售期的债券面临较高的还款压力。债券发行的希望减弱了,该公司去年不得不通过降价和房屋销售等方式偿还了超过400亿元人民币的债券。证券分析师说,尽管短期债务减少了,但风险并未消除。“他们今年又申请了两张债券,但没有被接受。”
在2021年的抵押债券市场中,有相当多的房地产公司与该公司面临着同样的遭遇。另一家价值1000亿美元的房地产公司在这一年中到期了价值约60亿元人民币的债券,并在今年早些时候申请了价值30亿元人民币的公司债券,但在截止日期之前并未取得实质性进展。作为浙江的一家房地产公司,去年回购和偿还的国内贷款债券总额超过70亿元,但一笔2亿元的贷款等待了两个月,其反向可转换债券的部分交易价格仍无答案。债券下跌30%。
与今年才开始发行债券的房地产公司相比,仍然有一些中小型房地产公司早在信用债券市场就消失了。一家价值200亿元人民币的房地产公司的人士向《经济观察报》表示,他的公司自2019年以来未发行任何贷款债券。“我们的外部声明是主动降低杠杆率,但实际上这是不可能的。”。”
实际上,自2021年以来,住房贷款债券的发行量一直不小。据Flush统计,2021年3月10日的累计发行规模为2324亿元,分别比上年增长了45%和63%。2019年和2020年同期。
但是,从债券发行人的角度来看,地方国有企业约占总数的60%,如果剔除同类城市投资公司的债券发行额度,房地产公司的债券发行规模刚好超过100发行的中央公司和国有公司的比例约为70%,私人住房公司发行的债券约为340亿元。
2020年同期,不计城市投资的抵押债券发行规模为809亿元,中央和国有企业的比重约为54%。2019年同期,这一比例约为52%%。
狭窄的利率
3月10日,Gemdale集团完成了15亿欧元的中期3年期债券的发行,票面利率为3.96%,该价格在房地产中期债券市场上处于较低的利率从2020年起,与Gemdale集团的中期债券的3.05%至3.93%的利率范围相比,价格略有上升。
在正式发行之前,这张中奖票的YY价格范围在3.9%至4.1%之间,最终发现利率相对较低。截至今年1月,半价券的利率为第一阶段的金代集团(Gemdale Group)的3.88%,两者相比均略有增加。
实际上,金代尔集团(Gemdale Group)不仅会在2021年相比2020年提高国内住房贷款债券的最低利率。以中型债券和公司债券为例。只有约2.5%,但今年的最低值从未超过3%的下限。
贷款利率的最低值已增加,但最高值已降低。
以中型债务和公司债券为例.2020年,广州方圆房地产发行的公司债券利率为10%,万通和华宇房地产发行的公司债券利率为8.5%。利率在8.5%以上且变化不大的公司债券在2019年也不是少数.2021年以来,除了新元1月份发行的公司债券达到8.35%之外,其他信用债券的利率都一直低于8%。与前几年相比,尽管抵押贷款债券的利率略有提高,但息差有所收窄。
截至2021年,保利发展已发行了5只债券,利率通常在3.45%至3.98%之间.2020年,债券发行的利率将在3%至4.75%之间。万科债券逐渐从2.56%增加到4.11%,减少到3.38%-3.98%。
尽管房地产公司之间融资率的绝对差距进一步缩小,但内部结构在2021年仍存在差异,三个红线中的中央,国有和大型住房公司的融资率普遍较低。红色以及中小型房地产公司的融资率都相对较高。
万科,华润,中海,保利,华侨城,金融街,第一发展等房地产公司的房地产价格普遍低于4%,其中,中船2021年的中位利率较2020年下降0.25个百分点:对于民营房地产公司而言,只有龙湖和滨江才能在2021年达到这一水平的债券发行率。
虽然一组房地产公司发行的债券的利率低于中央公司,国有公司和绿色住房公司的利率,但总成本相对较低。3月10日,碧桂园发行20亿元人民币的五年期公司债券,YY价格率为4.6%至4.8%,最终息票为4.8%;碧桂园的公司债券利率在2019年约为5%,到2020年降至不到4.4%。当天,CIFI发行了14.48亿元人民币的公司债券,YY初始利率为4.5%至4.7%,但最终发行率为4.4%。该公司在2020年发行的三只公司债券的利率在3.8%至4.5%之间。
此外,一些房地产公司的债券发行量相对较高。今年1月,阳光城发行的两张中期票的利率在6.9%左右,比上年增加0.1%。Blu-ray Development计划发行5亿元人民币的中期债券,YY评级和定价的利率为7.4%至7.6%,2020年发行的三只中期债券的利率为7%。7.2%。
2月初,新湖中宝发行的10亿元公司债券的票面利率为7.6%,虽然比2020年的水平低0.3%,但抵押贷款市场的成本相对较高。
具有中央公司和国有公司背景的房地产公司并不意味着他们可以获得低成本融资。今年1月,绿地控股发行了两张总额为26亿元的公司债券,票面利率分别为6.5%和7%,地方国有独资公司发行的房地产债券的利率甚至超过了7.5%。
房地产公司财务部门的上述人士表示,由于三个红线和一些房地产公司债务的违约,投资者对房屋贷款债券感到担忧,利率和债券发行的上升是无法预测的。“在过去的一年中,中央公司,国有企业和地方城市投资公司都经历了债券违约,对资本市场的信念正在逐步回归到公司本身。”
被迫
以过去五年中国内抵押债券的发行规模来衡量,2016年是首个高峰,年发行规模突破了1万亿美元。2017年,受限制性购买政策等因素影响,发行量下降至约4,300亿元。
2018年,国内抵押债券发行总额为7267亿元,虽然不及2016年的峰值,但比上年增加近3000亿元,比2018年增加近1000亿元。2020年,抵押贷款规模创下历史新高。创历史新高,达到11,269亿元,同时抵押贷款迎来了债务清偿的第一个高峰,全年到期规模达到7,356亿元。
2021年,房地产贷款债券的到期规模再创新高,根据Flush的数据,全年到期规模达到9567亿元,其中3月份接近1200亿元,4、5月份达到800亿元。
上述证券分析师对2021年3月至2021年到期的债券进行了分析,发现民营房地产公司的偿还压力大于中央公司和地方国有公司的偿还压力。其中将近一半的股票已售罄。
继现有的可转换债券之后,未来五年国内住房贷款债券的到期规模将逐渐下降,2022年约为5700亿元人民币,2023年约为6950亿元人民币,到期规模约为4000亿元人民币在2024年和2025年,每年约1300亿元人民币。
从海外房地产债券来看,从2021年到2023年,每年的到期规模将保持在2000亿元左右,从3月10日起,房地产行业的信托规模将达到3544亿元左右。
债务清算压力和再融资困难迫使房地产公司在一定程度上改变其业务战略。万科董事长于亮曾表示,房地产行业在经历了土地红利和杠杆红利之后,正朝着管理红利时代迈进。在管理层分红的时代,很难竞争。
自2019年以来,监管机构已开始监视银行贷款流入房地产的情况,特别是在2020年下半年,房地产融资受到欧盟的限制,引入了三个不同的红线和两个上限在供应方面和市场方面。2020年第四季度,商品住房贷款比上一季度减少约1,700亿元,这是自2012年以来的首次下降。从2020年下半年到现在,除了美元债务的净融资增加外,信贷,国内债务和信心也不同程度地下降。在此过程中,房地产公司对销售回报的依赖性逐渐??降低。
上文提到的房地产公司金融家表示,降低整个行业的杠杆率本身将迫使公司治理改善。再加上大城市引入集中土地供应,房地产公司的外部挑战正在增加。“在这个过程中,可以生存的公司当然不会坏,并且可以在未来进一步发展。”
截至目前,融创,格陵兰,昭社,金科,阳光城,蓝光,First Open,华侨城和大悦城等9家房地产公司已宣布从2020年中开始成功降级。跳出红色过道,赵蛇,金科和华侨城被降级为绿色过道。