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在深圳的街道上漫步时,您会发现许多办公楼上都装饰着巨大的租赁和出售广告,例如“全球租赁和出售”和“租赁热线”。
一方面供大于求,另一方面供不应求。与火爆的住房市场相比,深圳的写字楼市场今年承受压力,租金继续下降。
然而,办公楼仍然是深圳房地产投资市场上??最活跃的行业。
租金压力下的优质办公楼不再吸引客户
“两三年前,晋中环的最高租金是每月每平方米250元,现在已经降至150元。”张经理是福田CBD部门的高级办公室中介经理。
他说:“有些二类办公楼的质量不高,租金大幅下降。高质量办公楼的租金也有不同程度的下降,甚至在过去有一些免租期,这些高质量的办公楼通常选择租金。来宾,现在不要选择从公司租房。”
随后,记者致电较新的大楼-福田区深业上城办公楼投资促进服务中心,工作人员明确表示,P2P和海外业务将不被接受,其他业务类型将不受限制。
根据大多数行业代表的说法,深圳的办公楼经历了两极分化:一方面,一些低质量的办公楼降低了租金以吸引廉价租户,另一方面,高品质的办公楼选择了租户。
这两类办公楼还代表两种不同的开发模式:一种是由私人公司共享和出售的,另一种是单一所有权和相对管理良好的租赁,但没有出售。这表明办公楼是独立的。目前的质量在租赁方面有不同的困难。
作为深圳办公楼最集中的地区之一,福田CBD办公楼的租赁和销售状况可谓行业的晴雨表。
记者走访了许多地区,发现福田中央商务区办公楼的租金普遍下降,许多办公楼业主甚至提出提供租金折扣,以帮助提高租金。
在深圳,一些公司将在今年年底决定迁移。
“我目前正在帮助公司寻找合适的办公空间。罗湖地王大厦也是地标性建筑之一。现在租金约为每月每平方米150元,甚至还有折扣。两三年前的租金是200元。”
陈经理是深圳一家房地产公司行政部门的经理。他对记者说:“我们公司已与房东签订了为期三年的合同,合同即将到期。在过去三年中,我们已经同意每年增加5%的租金。现在看来是小小的损失。”
但是,现在搬出会产生高昂的费用,因此我们正在考虑如何与房东重新签订租约以获取更多优惠。“在业内人士看来,陈经理遇到的情况被称为租赁重组,这在最近已经很普遍了。
根据仲量联行的最新数据,深圳第三季度甲级写字楼的空置率为27.8%,比第二季度的25.8%上升2个百分点,第四季度的空置率为250.6%,与上一季度相比下降了2.2个百分点。
此外,深圳市办公楼租金今年同比下降8.6%,至每月每平方米194元,但下半年租金的下降速度却慢于上半年。
至于租金的放缓,业内人士也从疫情的影响中“受益”,深圳许多新的办公楼已被推迟。根据仲量联行的数据,深圳办公楼市场总计约93万平方英尺今年新供应量中有近70%来自南山区,这些数据低于此前的市场共识。
但是,深圳市场将在未来12个月内为市场带来近180万平方英尺的新供应,从而增加了该市的甲级写字楼空置率。鉴于写字楼市场供过于求,从土地供应的角度来看,平衡商业和住宅物业之间的关系仍然是一个难题。
大宗交易很常见
尽管租金继续下降且空置率仍然很高,但办公楼仍是深圳房地产投资市场上??最活跃的行业,一些“掠夺者”仍在进入深圳办公楼市场。
根据戴德梁行的数据,深圳的大宗交易市场在今年第三季度反弹,大宗交易总额达到105.8亿元,同比增长153.6%。
记者调查发现,近几个月来深圳的大型办公交易频繁,仅在罗湖的笋岗地区,中国国家保险集团就在招商局购买了一座办公楼,开泰银行的中国总部就落户了。在华润孙岗中心。
仲量联行深圳投资部总监曾继新说,今年的疫情推迟了投资者的调查和投资决定,但是他们决定迁往粤港澳大湾区和深圳投资市场的决心并未受到影响。在该项目的下半年,投资者将加快在深圳的质量搜索。
从投资物业的角度来看,深圳全年的主要交易仍然是办公楼,占总交易的61%,其中办公楼投资购买者占65%以上。
投资区域分析显示,深圳的大宗投资交易主要集中在罗湖和南山,办公交易主要集中在罗湖孙岗,南山科技园和南山招商蛇口地区。
美联物业全国研究中心主任何千如表示,今年疫情的影响,加上供不应求的持续增长,凸显了深圳写字楼市场供求的失衡。
然而,深圳仍然是一个经济发展前景良好的城市,投资者正在利用相对较低的价格购买办公楼,一方面可以节省租金,另一方面也可以享受房地产的价值。
因此,在当前的市场条件下,有利规划区域内的某些物业可能仍会受益于资本。
根据仲量联行(Jones Lang LaSalle)的数据,对于今年的深圳大型办公室交易,投资者行业分类显示,保险公司非常活跃,占年度大型交易总数的近60%。
一些分析人士指出,保险资本进入国内市场的房地产的主要途径有三种:直接投资上市房地产公司的股票,收购整个商业物业以产生租金回报,以及通过债务和股权介入房地产开发投资。
尽管办公楼的流动性较低,但可以用作相对稳定的长期投资,也满足使用保险资本投资的安全原则的要求。
戴德梁行研究院副院长张小端表示,鉴于新的冠状肺炎流行的持续影响,自用买家对公司未来面向市场的业务状况变得更加谨慎。在深圳市场,这些物业总体上正在建设中或尚未出租。具有稳定租赁协议的旧物业仍然是机构投资者的主要投资目标。
原标题:深圳写字楼的现状:租金继续下降,但第三季度经常发生大笔交易
资料来源:《证券时报》
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